El mercado del suelo residencial muestra un gran dinamismo en 2022

- en Sociedad
  • La actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año, debido al incremento de los costes de construcción y la pérdida de poder adquisitivo de los compradores, tras la subida de tipos y el nivel de inflación en máximos
  • Los inversores y promotores incrementan su interés por la compra de suelo industrial y logístico en las principales vías de acceso, especialmente en zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos de precio

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico”, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición del informe actualiza los datos que se publicaron en diciembre de 2021, ofreciendo así una radiografía reciente de cómo está el sector en este primer semestre del ejercicio.

Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. A su vez, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona de España. De esta forma, es posible establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.

La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Además, se incorpora información sobre las principales incidencias urbanísticas que pueden afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda condicionar a la misma.

Ocho claves sobre la situación actual del mercado del suelo en el territorio nacional

La edición de julio de 2022 del Mapa del “Tiempo Urbanístico” que elabora Sociedad de Tasación apunta ocho claves que hay que tener en cuenta sobre la situación actual del mercado del suelo en el ámbito nacional:

  1. España registra un gran dinamismo en el ámbito residencial dentro de la mayoría de los submercados, tanto en términos de actividad y de precios, como en ambas tipologías de vivienda: obra nueva y segunda mano, así como en rehabilitación de viviendas.
  2. Los núcleos urbanos de tamaño medio y las capitales de provincia, así como sus alrededores, siguen registrando un mejor comportamiento que aquellos municipios de menor tamaño, dónde la dinámica es más pausada, con incrementos de precio de vivienda menos acusados.
  3. En términos generales, los niveles de oferta de obra nueva continúan siendo insuficientes para cubrir la demanda actual. Esto está provocando subidas de precio generalizadas, principalmente en obra nueva, pero indirectamente también en segunda mano, ya que parte de la demanda se estaría trasladando a este segundo segmento ante la falta evidente de stock disponible.
  4. El escenario actual de incertidumbre macroeconómica podría estar actuando como estímulo de la demanda, que recurre a la vivienda como inversión alternativa, o incluso como motivación de peso para adelantar sus decisiones de compra.
  5. El escenario actual de actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año: mientras que por el lado de la oferta, el incremento de los costes de construcción de hasta doble dígito supone una amenaza en el inicio de nuevas promociones; en el caso de la demanda vendría determinado por una pérdida de poder adquisitivo de los compradores como consecuencia del aumento del coste de la financiación —tras la subida de tipos por parte de las entidades financieras— y unos niveles de inflación en máximos.
  6. En el ámbito de los usos alternativos, el segmento industrial logístico cada vez cobra mayor importancia. El inversor y el promotor han incrementado su interés por la compra de suelo en las principales vías de acceso, especialmente en aquellas zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos en precios.
  7.  En cambio, en el sector terciario —oficinas y comercial—, si bien se observan signos de reactivación en zonas prime —en especial si se trata de activos de calidad—, en la periferia de las ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida.
  8. Por último, la recuperación del sector turístico hasta niveles similares a los previos a la pandemia permite al segmento hotelero recobrar su atractivo, promoviendo la inversión y el reposicionamiento de activos, principalmente ubicados en zonas de costa y las islas.
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