Entrevista a Roberto Cacho, de la inmobiliaria Etikalia

En la entrevista de esta semana hemos elegido un emprendedor que ha hecho de la ética una de las líneas a respetar en cualquier sector incluido el inmobiliario. Así nació la inmobiliaria Etikalia.

¿Cómo surgió la idea de crear la empresa Etikalia?

Hace 7 años dejé mi trabajo como director del programa Bizigune del Gobierno Vasco así que una de las opciones de futuro era la de emprender un negocio propio. En mi familia ya éramos usuarios de servicios como la banca ética, cooperativas energéticas y de prensa o grupos de consumo. Así que uno de los conceptos que surgieron fue el de “inmobiliaria ética”. A partir de ese concepto nos preguntamos cómo debía ser una inmobiliaria para poder ser calificada como ética.  Y ahí empezó primero un trabajo de profundización en diversos conceptos y corrientes (economía social y solidaria, economía del bien común, innovación social, triple cuenta de resultados, etc.).

Algo que tenemos claro es que el concepto de inmobiliaria ética es algo que para nosotros sigue en construcción. En cuanto a la diferenciación en nuestros servicios, empezamos hace casi 6 años con un servicio de gestión preventiva de alquiler que está permitiendo que muchas personas que tienen pisos vacíos quiten el miedo al alquiler y lo pongan en el mercado. Hace año y medio pusimos en marcha una prueba piloto de un servicio de venta ética que en 2019 ha dado muy buenos resultados a nuestros clientes (se ha vendido todo en un plazo más que razonable), a los compradores (al cobrar un fijo muchas veces el vendedor tiene más margen para bajar el precio de venta) y a las personas que trabajamos en Etikalia (podemos centrar nuestros esfuerzos en unas pocas operaciones que sabemos que van a salir adelante, frente a lo que ocurría antes que obligaba a dispersarse en muchas operaciones de las que salía menos de la cuarta parte).

¿cómo fueron los inicios?

La primera semana fue muy bien y luego nos topamos con la realidad. Inicialmente solo pensábamos gestionar alquiler de vivienda: ni ventas ni otro tipo de inmuebles. Y en tres días ya cerramos una operación…, de un alquiler de un local. Eso nos abrió los ojos en el sentido de que habría que estar abiertos a otras posibles actividades.

Los dos primeros años fueron de pérdidas continuas y estuvimos a punto de bajar la persiana dos veces. Era difícil llegar al  tipo de cliente al que podía interesar nuestros servicios, hicimos algunas inversiones fallidas, la crisis inmobiliaria que todavía estaba dando los últimos coletazos no ayudaba (en esas fechas seguían cerrando inmobiliarias). A nuestro favor tuvimos que hubo clientes que confiaron en el concepto desde el principio, incluidas algunas empresas. Gracias a ellos pudimos resistir esos dos primeros años y mejorar los procesos lo suficiente como para llegar a donde estamos hoy.

¿Está el sector inmobiliario adaptándose a la transformación digital?

Si por adaptación a lo digital entendemos sustituir la publicidad de inmuebles en papel (periódicos) por digital (portales inmobiliarios) y los archivadores por un CRM, si. Pero ahí se queda todo. Es triste ver, por ejemplo, las webs de la mayoría de las agencias inmobiliarias, todas sacadas de la misma plantilla, la presencia de agencias en redes sociales o las fotos de algunos inmuebles por cuya venta se va a cobrar una comisión de 12.000 euros.

Aún así el trabajo de una agencia inmobiliaria es muy analógico y antes de afrontar una revolución tecnológica habría que actualizar los procesos. Por ejemplo, ¿qué sentido tiene trabajar una venta sin exclusiva? Ojo, nosotros seguimos teniendo este tipo de operaciones, pero cada vez menos. ¿Es que acaso cuando tenemos un problema con el coche vamos a varios talleres y pagamos solo a uno? Es algo que solo sucede en nuestro sector y se arrastra de la época predigital, cuando el comprador debía recorrer las oficinas de distintas agencias buscando el piso que le gustaba. Entonces sí tenía sentido; ahora todo eso se consulta en el móvil tumbado en el sofá, poca gente va a las oficinas a buscar pisos.

Y un riesgo al que nos enfrentamos con las proptech es el de la “uberización” del sector. Es decir, que pase algo como lo que está ocurriendo con las empresas de envío de comida a domicilio: falsos autónomos, precarización y falta de especialización. Eso iría en detrimento de la calidad del servicio y de las condiciones laborales. Hay que tener cuidado con eso. Es más, ¿qué sentido tiene pagar miles de euros por un servicio que se vende como “entre particulares”?

¿Tan importantes son los datos para saber cómo actuar y tomar decisiones?

Eso lo saben muy bien los portales inmobiliarios o las tasadoras, que los venden a precio de oro o la administración (notariado, registradores…) que los guardan como oro en paño. Nosotros hemos vivido en 2019 esa transición de tomar decisiones por impresiones a basarnos en datos y el cambio es espectacular. Y no me refiero solo a las valoraciones, que ya las hacíamos con herramientas big data. Me refiero a tratar estadísticamente datos de oferta y demanda del entorno de un inmueble que tienes en venta. Ese trabajo de análisis estadístico nos ha permitido desbloquear inmuebles que estaban “muy parados” y con decisiones casi quirúrgicas hemos podido venderlos prácticamente de un día para otro. Es decir, no se trata de bajar el precio de todo lo que no se vende. En una de las operaciones, por ejemplo, los vendedores nos plantearon bajar el precio. El análisis estadístico nos permitió saber que el problema no era el precio, que era cuestión de esperar. Los vendedores lo entendieron y finalmente se vendió sin tocar el precio. En otra operación donde los vendedores tenían un margen de negociación de 5000 euros (es decir, nada que dificulte la venta) les propusimos bajar 900 euros y se vendió esa misma semana.

Con los datos tenemos un problema serio en España, y es el de la opacidad de los datos públicos. Una de las cosas que debería hacer el nuevo gobierno es abrir los datos del mercado inmobiliario para que no haya que depender de lo que nos dicen los portales inmobiliarios, que tendrán datos de tendencia, pero desde luego no tienen los datos reales de las operaciones de compraventa. Un ejemplo es lo que pasó hace 3 o 4 años. Cuando los que estábamos trabajando el día a día del mercado y veíamos que las ventas seguían estancadas y era imposible que subieran los precios de venta, algunos (mass media, tasadoras, portales…) empezaron a decirnos que subían los precios y se vendían más. Aquello funcionó como una profecía autocumplida porque nos venían clientes que querían vender sus inmuebles por encima del precio porque habían visto en las noticias que estaba subiendo el precio. Si no tenemos información pública y fiable el que dice tenerla nos manipula como quiere.

¿Qué impacto tendrá en el mercado la nueva ley del alquiler?

Creo que poca a corto plazo. Se ha intentado resolver un problema muy actual y concreto (el de las subidas de renta a la finalización del contrato) con una herramienta que no tendrá efectos hasta dentro de 5 años. Así que los efectos positivos no los veremos hasta entonces, igual que el de la mayor estabilidad. No creo que vaya a tener efectos negativos, como dice buena parte del sector, en el sentido de que la mayor duración del contrato va a frenar a muchos arrendadores: nosotros hemos firmado más alquileres en 2019 que en ningún otro año. Quienes dicen eso alegando que los pisos se van a dejar de alquilar para tenerlos disponibles para los hijos conocen perfectamente que esa posibilidad está contemplada en la LAU.

Personalmente tengo esperanzas en que el nuevo gobierno tome medidas eficaces desde una visión global. Es decir, la limitación de rentas en zonas de mercado tensionado por sí sola no va a solucionar el problema de la escasez de viviendas en alquiler ni el de los precios altos. Hay que poner en marcha un conjunto de medidas incentivadoras y penalizadoras: fiscalidad favorable a los pequeños arrendadores, penalización de las viviendas vacías, reducir el IVA de los servicios inmobiliarios, evitar ayudas al alquiler que solo tienen efecto inflacionista, premiar fiscalmente contratos con duración mayor a la legal o precios por debajo de la media en la zona, datos públicos en base a los datos de fianzas para facilitar la toma de decisiones y conocer la evolución del mercado, mantener la recuperación de la vivienda para uso propio del arrendatario pero con una indemnización al arrendatario, evitar que las viviendas se conviertan en alojamientos turísticos, etc…

¿Qué medidas se pueden adoptar para mejorar el acceso a la vivienda de los jóvenes?

Las que he mencionado más arriba ayudarán a aumentar la oferta y contener los precios de los alquileres. Pero los jóvenes tienen un problema añadido, que es la calidad del empleo y el nivel salarial. Subir el SMI ayudará a resolver el segundo problema.

¿Se ha creado una burbuja en el mercado del alquiler en las grandes ciudades?

Sin duda, solo hay que ver la evolución de los precios y compararla, por ejemplo, con la evolución de los salarios o de paro. La duda es si esa burbuja se va a ir desinflando poco a poco o va a estallar, como la anterior.

¿Han tocado ya techo los precios en Bilbao?

No me atrevo a hacer predicciones. Pero es evidente que el mercado de alquiler ha enloquecido y las rentas han subido estos años muy por encima de los salarios hasta el punto de que empieza a ser inasumible para muchas familias.

 ¿Qué deparará este año 2020 para el sector inmobiliario?

En cuanto a la actividad inmobiliaria, como decía, no me atrevo a hacer predicciones. Si no tenemos datos ciertos de lo que ha pasado (cada uno da su dato diferente de lo que se vendió y lo que pasó con los precios en los últimos meses), ¿cómo vamos a hacer una estimación mínimamente seria?.

Eso si, el hecho de tener un gobierno que ha dejado de estar en funciones y que tiene entre sus prioridades poner sobre la mesa soluciones al problema de la carestía del alquiler es esperanzador. Solo espero que no se conformen con limitar los alquileres y que apliquen un conjunto de medidas completo y coherente que permita resolver la dificultad de muchas familias para acceder a una vivienda.