- El mercado inmobiliario español se expande mientras el crédito hipotecario se estanca
- Desde 2010, los precios de la vivienda han crecido un 69% más que la concesión de hipotecas
- La digitalización integral se perfila como la palanca clave para que la banca española capture la demanda extranjera
Un nuevo estudio económico de CreditLogic revela que la fuerte demanda extranjera está impulsando al alza los precios en el mercado inmobiliario español, especialmente en el sur de Europa (España, Portugal, Italia y Grecia). Sin embargo, la banca doméstica aún no logra capitalizar esta actividad a través de un mayor negocio hipotecario vinculado. El informe sitúa este fenómeno en un contexto más amplio: crecimiento económico, oferta de vivienda insuficiente, interés sostenido de inversores internacionales y demanda demográfica interna.
La demanda extranjera ha alcanzado recientemente uno de sus niveles más altos: en el primer trimestre de 2025, los compradores internacionales representaron el 14,1% de todas las operaciones de compraventa, según datos del Registro de la Propiedad. Además, los precios se mantienen elevados: el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del mismo periodo creció un 12,2% interanual, con incrementos similares tanto en obra nueva como en segunda mano, según el INE. Estos factores están contribuyendo a la presión alcista, mientras que la concesión de hipotecas por parte de bancos españoles avanza a un ritmo mucho más lento.
La desconexión entre ambos indicadores es significativa: desde 2010, el precio de la vivienda ha crecido un 69% más que el crédito hipotecario y, en los últimos quince años, se ha situado muy por encima del ritmo de creación de empleo. Esto muestra que muchas transacciones se financian en el extranjero o se realizan íntegramente al contado.
El reto de atender al cliente hipotecario internacional
Aunque las rentas familiares han mejorado y el nivel de endeudamiento sigue contenido, la banca española no ha sabido aprovechar este entorno favorable para expandir sus carteras hipotecarias. El estudio subraya que las entidades pierden negocio en su mercado natural cuando los compradores no residentes llegan con financiación propia o con préstamos obtenidos en su país de origen.
Uno de los principales obstáculos para captar este segmento es la complejidad de adaptar los procesos operativos: requisitos regulatorios, flujos manuales y sistemas heredados. Los procesos fragmentados, la dispersión de datos y las arquitecturas tecnológicas obsoletas dificultan la gestión de solicitudes extranjeras, ya que los requisitos y la documentación difieren de los casos nacionales. Como consecuencia, las entidades españolas tienen dificultades para competir con prestamistas internacionales más ágiles.
España sigue siendo uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria internacional. No obstante, la falta de una estrategia específica de la banca local para captar a los compradores extranjeros está cediendo terreno frente a instituciones de otros países.
“Si no se aborda esta brecha, el sistema financiero español seguirá perdiendo una fuente clave de crecimiento hipotecario. Para revertir esta situación, es necesario destinar recursos al mercado hipotecario internacional, diseñando recorridos específicos para clientes no residentes que permitan transformar esta demanda en una verdadera oportunidad de crecimiento”, señala Elena Álvarez, Country Manager de CreditLogic en España.
Metodología
El estudio de CreditLogic se elaboró mediante un análisis comparativo de España, Portugal, Italia, Grecia e Irlanda, evaluando tendencias de renta de los hogares, dinámica de precios de la vivienda, concesión de hipotecas y otros indicadores económicos relevantes. El informe ofrece una fotografía precisa del mercado inmobiliario desde la óptica hipotecaria y enmarca el caso español dentro de la tendencia general del sur de Europa.
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