En la entrevista de hoy hablamos sobre el contrato de alquiler con opción a compra con la experta en derecho inmobiliario Teresa Cabeza, socia de Life Abogados. Dividiremos la entrevista en tres partes debido a su amplio e interesante contenido.
¿Cómo se define un contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción de compra es la unión de dos contratos, uno de arrendamiento, regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y otro de opción, que al no estar expresamente regulado en el Código Civil es un contrato atípico.
El contrato de alquiler permite al arrendatario vivir, disfrutar del inmueble (vivienda o local) por un tiempo determinado fijado en el contrato. Finalizado este plazo, el arrendatario podrá optar por comprar el inmueble al precio pactado en el mismo, del que se descontaran las rentas del alquiler pagadas hasta ese momento.
Es una forma alternativa de facilitar operaciones inmobiliarias y no se puede considerar una compraventa con precio aplazado ni una venta diferida en el tiempo.
¿En qué supuestos más comunes propietario e inquilino suelen llegar a este tipo de acuerdos? ¿Cuáles son las principales ventajas para cada una de las partes?
Arrendador y arrendatario se benefician de esta alternativa. El arrendatario disfruta de una vivienda en alquiler mientras invierte en una posible compra, le permite ir ahorrando para adquirir posteriormente la misma. Y el propietario arrendador percibe una renta mensual, unos ingresos mensuales, tiene mayor seguridad ante los impagos, no tiene que buscar comprador para la vivienda y se garantiza que el inmueble esté bien conservado.
¿Qué aspectos (principales) del acuerdo son indispensables que se especifiquen en el contrato?
Son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa, que se vinculan con una cláusula que se añade al contrato de arrendamiento, en la que se expresa la voluntad de los contratantes de formalizar una compraventa.
El Tribunal Supremo establece dos condiciones esenciales y obligatorias propias de una compraventa, objeto del contrato y precio.
Como mínimo e indispensablemente, en el contrato de arrendamiento ha de constar el objeto del contrato, el plazo de duración del alquiler, el plazo para ejercer la opción de compra –que como máximo será la duración del contrato de alquiler-, la renta mensual del alquiler y la fianza. Al tratarse de un contrato de arrendamiento, ha de regular, además, todas las condiciones relativas al arrendamiento, tales como uso, obras, mejoras, subarriendos, entre otras.
Por su parte, el contrato de opción de compraventa, además de la voluntad de las partes a formalizar una compraventa, tiene que expresar el precio de venta del inmueble, el porcentaje –fijo o variable- de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra que se descontarán del precio de venta, el precio por la opción, es decir, la cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario por el derecho de compra y la forma de pago de la totalidad del precio, e insistir que el plazo fijado para perfeccionar la compraventa por el arrendatario-optante es un plazo de caducidad, no pudiéndose llevar a cabo la misma si no se ejercita a tiempo el derecho de opción. Por ello, es importante estipular cómo se ha de llevar a cabo la comunicación.
Asimismo, se ha de regular de manera especial las consecuencias por la falta de pago de la renta o por no ejercer la opción de compra en su plazo, ya que se ha de tener muy claro que, en ambos casos, la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán.
Al tratarse de un contrato no expresamente regulado por el Código Civil, ¿hay que tener algún tipo de cautelas especiales en su redacción?
Hay que tomar todas las cautelas posibles y no dejar ningún aspecto sin regular. El arrendador-concedente y el arrendatario-optante tienen que conocer todos los pros y contra de los compromisos que van a asumir con su firma y obligarse a cumplir con todas sus obligaciones.
¿Es imprescindible que en el contrato figure expresamente el precio final del inmueble sobre cuya opción a compra se acuerda?: de no ser así, ¿cómo se fijaría en el momento de ejecutarse la opción a compra?
Sí. El precio de la compraventa tiene que estar fijado de antemano. No se puede fijar en un momento posterior porque se estaría dejando al arbitrio de una de las partes un elemento esencial del contrato, como es el precio de la compraventa.
