El mercado inmobiliario está viviendo un momento de incertidumbre. Por primera vez en seis años el Banco Central
Europeo ha subido los tipos de interés hasta el 1,25% con el objetivo de frenar los efectos de la inflación. Esto ha tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario, afectando a la concesión de los préstamos hipotecarios. Ya en julio las hipotecas concedidas, a pesar de seguir aumentando, lo hicieron diez puntos menos respecto al mes anterior. Además, según la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados el precio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 0,4% de agosto a septiembre, estableciendo una subida del 8,4% interanual.
Ciertos indicadores muestran que el sector inmobiliario está experimentando un freno, tanto en ventas como en precios, pero no se sabe a ciencia cierta lo que ocurrirá en estos próximos meses. En este contexto, comienzan a surgir dudas entre los compradores y vendedores de viviendas. Por ello, Evernest, la PropTech alemana que revoluciona la digitalización de la gestión de la compra-venta de inmuebles, destaca las claves a tener en cuenta para comprar o vender vivienda en tiempos de inflación:
Comprar una vivienda:
● ¿Realmente necesito comprar ahora mismo una vivienda o puedo esperar? A pesar de que hay una desaceleración en el precio de la vivienda, lo cierto es que estos siguen al alza y no se sabe cuánto más tiempo van a seguir así. La subida de tipos y la inflación puede ser coyuntural o no pero lo que sí es una realidad es la escalada de precios en
el sector inmobiliario desde hace dos años. El mayor enemigo actual es la incertidumbre, pero es recomendable comenzar a explorar el mercado, a fin de ver cómo evoluciona.
● ¿Hipoteca fija o variable? Depende. Y es que la elección de una hipoteca depende en gran medida del tipo de comprador, ya que se trata de una decisión que afecta a largo plazo. Por la realidad del mercado, que se encontraba en tipos de interés mínimos, si se escoge un interés variable es más probable que evolucione al alza, por lo menos a corto plazo, pero también podría mantenerse baja a largo plazo. Una tasa de interés fijo no tiene variabilidad, pero siempre implica un interés algo superior, por ello, en situación de incertidumbre, sin saber cuáles serán los intereses futuros, puede ser una opción interesante para los compradores más conservadores o que no quieren variabilidad.
● ¿Qué debo priorizar a la hora de comprar un inmueble? Tradicionalmente, la compra de una vivienda iba unida a un componente emocional en donde lo importante era que el inmueble cubriese todas las necesidades (ubicación, servicios, superficie…) Actualmente esto está cambiando hacia una decisión racional en la que se comienzan a valorar otros aspectos, como los gastos de comunidad, si la zona se revalorizará en un futuro, plusvalías a largo plazo, impuestos… Y esto es importante porque influirá tanto en el precio final de compra como en la valoración futura para una posible venta.
● ¿Y si quiero comprar para invertir? ¿Es un buen momento? Una vez más depende del tipo de inversión que se tenga en mente. Lo importante para el inversor es la rentabilidad a largo plazo y para eso tiene que tener en cuenta muchos factores, desde la inversión inicial a los costes de mantenimiento (reforma, averías, gastos de comunidad, derramas, etc); los impuestos asociados a la compra (ITP, IVA, IAJD) y la venta (IRPF, Plusvalía municipal), además del IBI anual. Dentro de las inversiones inmobiliarias, las más conocidas entre el pequeño inversor corresponden a la compra de una vivienda para alquilar o para reformar y vender. Ante esta situación, la elección dependerá de los intereses a corto, medio y largo plazo y del conocimiento del sector.
Vender una vivienda:
● Necesito vender: ¿Es buen momento para hacerlo? A pesar de la incertidumbre económica, el mercado inmobiliario goza de muy buena salud. No se esperan subidas en las zonas de más población, como grandes ciudades, donde el mercado es mucho más activo, y sí es posible que en las zonas con menos demanda haya ajustes de los precios. Por ello, en términos generales, es el momento adecuado para vender.
● Estrategia para la venta: ¿Venta rápida o tener paciencia? Lo más recomendable es vender al precio realista del mercado. Esto significa que hay que saber leer el mercado, conocer qué precios se manejan y cuáles son realistas teniendo en cuenta tanto la situación actual como lo que pueda ocurrir en el futuro. Vender un inmueble lleva su tiempo, la media es de 6 meses, aunque en Evernest, gracias a herramientas digitales, es posible reducirlo a 90 días. Esta reducción de tiempo es muy importante, ya que minimiza el riesgo de bajada de precios a corto y medio plazo.
● ¿Es recomendable invertir en reformas antes de vender un inmueble?. Merece mucho la pena. Un inmueble reformado implica que el comprador tendrá las cosas más fáciles para empezar a usarlo, con menos inversión post venta y, sobre todo, facilita la venta. Un piso reformado, además, posee un valor más alto en el mercado y, sobre todo, esa diferencia de precio siempre es mayor que la cantidad invertida en la reforma. Esta revalorización depende mucho de la zona pero, por ejemplo, según Idealista, en Madrid una vivienda reformada puede revalorizarse hasta un 25% y en Barcelona hasta un 31%.
