En el presente artículo vamos a abordar de manera detallada todas aquellas gestiones y cautelas que conviene tener en cuenta antes de firmar la compra de una vivienda. Tendríamos que empezar por distinguir entre la compra de un piso nuevo, a una promotora y la compra de un piso usado, a un particular.
En el caso de que se trate de la compra de un piso nuevo, debemos saber que la promotora tiene una serie de obligaciones de publicidad e información y debe tener a disposición del público determinados datos y documentos como:
- El nombre o Razón Social del Promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
- Los planos de emplazamiento del edificio y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de la superficie útil, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, memoria de calidades, etc…
- Los datos de Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- El precio de venta y formas de pago.
- Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
- Un modelo de contrato de Compra-Venta, con sus condiciones generales y especiales. Hay que fijarse especialmente en quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra.
- Una copia de los estatutos de la comunidad
Aparte de toda esta información tendremos que verificar que:
- El promotor es el dueño del solar donde proyecta o ya se está haciendo la obra. Se comprueba en el Registro de la Propiedad.
- El promotor dispone de todas las Licencias de Construcción para la obra que está proyectando. Se puede ver en el Ayuntamiento.
- El promotor tiene suscritos los seguros obligatorios de garantía establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación. Debe tener copia de los mismos a disposición de los clientes.
Conviene informase sobre la experiencia, solvencia y trayectoria de la promotora. Eso puede darnos más confianza. En todo caso debe saber que:
- Las cantidades que se entreguen a cuenta del precio deben estar garantizadas por un aval bancario.
- Si la vivienda que compramos ya cuenta con una hipoteca, y no nos interesa subrogarnos, el promotor no nos puede obligar a asumir el coste de su cancelación.
- El comprador no tiene que pagar los gastos previos que por ley corresponden al vendedor: declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal.
- El pago del Impuesto Municipal Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido popularmente por Plusvalía Municipal, corresponde pagarlo al vendedor.
- El comprador tiene derecho a la elección de notario.
- El promotor también se ve obligado por el contenido de los folletos de publicidad, guárdelos.
Intente exigir un plazo de entrega concreto, pasado el cual, deberá haber alguna indemnización. Es la forma de tener certeza de la fecha de entrega.
Si la compra es de una vivienda usada, a un particular, éste no está obligado a entregarle toda la documentación que hemos visto más arriba, por lo que será usted el que tenga que reclamarle al menos:
- Una copia de la escritura de propiedad.
- El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, vulgarmente conocido como de la «contribución».
- Un certificado de la comunidad de propietarios, acreditando que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad.
- Un certificado de eficiencia energética.
- Es muy conveniente examinar los estatutos de la comunidad por si en los mismos hubiera algo que pudiera perjudicarnos, como por ejemplo que no se permita ejercer una profesión o cosas similares.
Pregunte al presidente o administrador de la comunidad el importe de la cuota de comunidad, si se está cobrando alguna derrama o si está previsto cobrar alguna. Puede evitarse alguna sorpresa.
Antes de dar ningún paso, será muy conveniente pedir una Nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente. Así sabremos que el vendedor es el auténtico propietario y que no existen cargas que graven la finca que va a adquirir.
Lo normal, en caso de querer comprar el piso, es firmar un contrato privado de compraventa que debe recoger todos los detalles de la compra, ya que representa un compromiso para ambas partes: básicamente contendrá los datos personales de las partes, una identificación suficiente de la vivienda, el precio convenido, su forma de pago y es muy importante contemplar allí quién pagará los diversos gastos de la operación, pues a quién corresponda el pago de la mayor parte de ellos queda a la libre voluntad de las partes contratantes. Es muy aconsejable acudir a un abogado para la redacción de tan importante documento.
En el caso de que la vivienda que usted pretende comprar tuviese una hipoteca previa, ésta deberá ser cancelada por el vendedor, antes o simultáneamente a la firma de la escritura pública. De otra manera sería usted el que tendría que pagar dicha cancelación.
Se puede usted plantear subrogarse en la hipoteca que tenga la vivienda que compra, siempre que las condiciones de la misma sean buenas. Ello le permitirá ahorrarse unos gastos.
Si se trata de una Vivienda de Protección Oficial entérese del precio máximo de venta en la administración correspondiente. El banco o caja no nos concederá una hipoteca por valor superior a ese precio máximo, aunque la tasación a precio libre sea superior.
Compruebe detenidamente el estado del piso, pues no podrá reclamar por aquellos defectos que estén a la vista. Por los defectos ocultos responderá el vendedor durante los seis meses siguientes a la entrega.
Si tiene cualquier duda consulte siempre a un profesional antes de dar cualquier paso. La compra de una vivienda es algo que normalmente nos compromete para muchos años.
